経営 - 中央区の税理士による起業開業を応援するブログ
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お断りさせて頂いているお客様

ニュースを見ていると、お店に対して理不尽なクレームをつけるお客様がいることに驚かされます。

店員の不手際に逆上して土下座を求めたり、お店で泥酔して他のお客様に迷惑をかけたり、中には商品の中に危険物が入っていたと自作自演してお金を要求してくる等、詐欺のようなことをする人もいるようです。

もちろん、それは一部の人ではありますが、お店にとっては大きな損害であり、その対応だけで精神的、金銭的に追い詰められてしまう場合があります。

お客様は神様だとよく言いますが、それは違います。人間は人間です、平等な立場なのです。その上で提供されたサービスや商品に対して対価を支払っているに過ぎません。

数ある商品やサービスの中から選んでくれたという感謝の気持ちで、お店側は敬意を示しますが、立場としては平等なのです。

それにもかかわらず、勘違いした態度をとる方は結構いるのかなという感じはあります。

私も税理士として独立して、色々なお客様と会ってきましたが、多くのお客様は常識のある素晴らしい人格の持ち主であります。しかし、ごく一部の方は理不尽な要求をされたり、理屈が通じない感情的なかたもいます。

そういう方に共通しているのは、人の話を聞かないことです。自分の主張ばかりで、自慢話で人の話を遮ってしまいます。次に会う時までにこれを用意してほしいと言っても、簡単なものも用意できません。

こうなると、仕事を継続していくのは困難です。税理士という仕事はお客様の協力なしには成り立たない仕事です。お金を払っているのだから、勝手に全てやってくれと言われてもお客様に提供して頂く資料がなければ、何もできません。

先日、ある営業マンを話をさせてもらった時にも、お断りさせて頂いているお客様ということでプレゼンの資料を見せてもらいました。その中にも、「人の話を聞くことができない方」という項目が一番に書いてありました。

その営業マンのようにお断りさせて頂くお客様を明文化するというのは、なかなかできる事ではありませんが、見習うべきところではないでしょうか。

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太陽光発電設備と生産性向上設備投資促進税制

太陽光発電設備と生産性向上設備投資促進税制の相性は非常にいいため、多くの方がこの制度を利用されています。

生産性向上設備投資促進税制とは、「質の高い設備投資の促進によって事業者の生産性向上を図り、もって我が国経済の発展を図るため、先端設備や生産ライン、オペレーションの改善に資する設備を導入する際の税制措置」です。

簡単に言ってしまえば、事業者が最新設備を導入すれば、税額控除や即時償却の特典を受けることができますよ、ということです。

この特例を受けるには、A類型とB類型の2つの用件判定方法があります。

A類型 ①最新モデルであること②生産性が向上すること(年平均1%)③工業会の証明を受けること
B類型 ①投資計画における投資利益率が年平均15%以上(中小企業者等は5%以上)②経済産業局の確認を受けること※必ず取得前に税理士等に投資計画案の確認を受けること

そのほか、青色申告をしていることや、取得設備の価格は一台160万円以上などの用件があります。

これらの用件をクリアして、確実に利益を出せるのが太陽光発電事業です。

太陽光発電事業は設備で発電した電力を一定期間、国が高い価格で買い取ってくれるため、収益が予想しやすく事業としては確実なものです。

しかも、ほとんど管理などの手間がかからずに経費も限られています。そのため、サラリーマンが副業として行う例も多くあります。

さらに、利益を出して節税対策に悩んでいる法人や所得税を減らしたいと考えているサラリーマンは、この生産性向上設備投資促進税制を利用すれば、大きな節税対策になります。

例えば資本金3000万円以下の中小事業者ならば、最大10%の税額控除を受けることができるのです。採択率の低い補助金などよりも大きな効果を得ることができるのではないでしょうか。

ただし、生産性向上設備投資促進税制は貸付資産は対象としていませんので、賃貸用不動産には適用できません。

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不動産の投資成果

不動産投資を考える際には、その投資によってどれだけのリターンが得られるのかが重要です。それでは、不動産の投資成果とはなんでしょうか。

先ず考えられるのは、家賃収入です。これは昨日も書いたように、実質利回りによって表される配当のようなものです。

そして、忘れてはならないのが不動産の売却益、又は売却損です。不動産投資は、物件を買っただけでなく、売ったときにその投資の成果がわかると言えるのです。

例えば、不動産価格が1億円の物件が2つあるとして、Aの物件の利回りは10%、Bの物件の利回りは7%とします。通常で考えれば当然利回りが10%の物件の方を選択するところです。しかし、20年後の売却価格がAは5千万円、Bは1億円だとしたらどうでしょうか?

不動産は安定資産ではありますが、当然築年数が経過するとその価値は下がります。しかし、人気のある地域の物件に限ってはそうとは限らないのです。上記のAとBの例でも、Aの物件は地方の人口流出エリアで、Bの物件は都心の物件である時には売却価格に大きく差がでることがあります。

一般的に利回りの高さは将来のリスクを折り込んでいます。Aの物件ならば、将来の売却価格が下がるだけでなく、空室が生じやすいかも知れませんし、築年数が古くて修繕費がかさむかもしれません。

もちろん、将来のことは誰にもわかりませんが、近隣の状況からある程度の予想をすることはできます。

不動産投資を考える時には、様々な情報を基に、将来の売却可能価格まで含めた投資成果を予測することが重要です。

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不動産投資における利回り

不動産投資における利回りには、表面利回りと実質利回りがあります。この2つの利回りや、そのほかの要素について学ぶことによって、より精度の高い不動産投資成果の予想を立てることができます。

まず、表面利回りですが、これはマイソクや投資物件検索サイトに表示されているものです。以下の式によって計算されています。

表面利回り(%)=家賃収入÷物件価格×100

例えば、毎年の家賃収入が500万円、販売価格が7000万円の物件ならば、500万円÷7000万円×100=約7.1%となります。このように表面利回りは簡単に算出できますが、細かい経費は織り込んでいませんので、表面利回りを真に受けて購入すると、実際とは大きく異なることがあります。

次に実質利回りですが、これは取得時の諸費用や税金、その他の諸費用を加味したかたちで計算されます。その計算式は以下のようになります。

実質利回り(%)=(年間収入-諸費用)÷(物件価格+購入時の諸費用)×100

例えば、年間の家賃収入が500万円、管理費等の諸経費が150万円、物件価格が7000万円、購入時の諸経費が500万円ならば、実質利回りは(500万円-150万円)÷(7000万円+500万円)=約4.7%となります。

このように、表面利回りよりも実質利回りの方が実際に近い利回りを見積もることができます。しかし、実質利回りを計算したからといっても安心はできません。なぜなら、不動産投資は長期投資であるため、現時点では予想できない要素があるためです。

たとえば、中古物件を購入した場合には予想外の修繕費がかかったりします。築年数や構造によっても修繕のリスクは変動します。また、空き室が生じたり、賃貸料の下落のリスクもあります。不動産は魅力的な投資対象の一つではありますが、様々な経費を織り込む必要があるのです。

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建築士の立場から見た賃貸用不動産選び

私は、税理士になる前は住宅メーカーで建築士として働いていました。今でも、住宅の建築現場をみると構造や設備など様々なところに興味があり、見入ってしまいます。

というわけで、今回は建築士の視点から賃貸用住宅を選ぶならというテーマで書いてみたいと思います。

建築士が住宅を見る際には、数々のチェック項目があります。まず、現場に行って目視で確認し、役所で調査を行うのです。

現場では、敷地の大きさを計り、形状や現状、隣地との境界接道距離、前面道路の幅員、となりの窓の位置などを調べます。建物については、構造や間取り管理状況、壁や屋根の状況、基礎のクラックや地盤沈下の有無まで細かく調べます。

住宅の中に入れるならば、床下や屋根裏もチェックの対象になります。シロアリや雨漏りのあとなど重大な欠陥がないか調べます。

近隣の環境も重要な要素です。最寄りの駅までの距離、住環境はどうか、買い物は便利か、病院、公共施設は近いか、日照、通風、交通騒音、悪臭など、できれば昼と夜にわけて環境を調査します。

インフラ環境も一通りチェックする必要があるでしょう。電気、ガス(都市ガスかプロパンか)、上下水道(下水道が整備されていない地域は多いです。)

現場でのチェックはこのくらいでしょうか。次に役所を回ります。

役所では、都市計画課という課がありますので、そこで情報を集めます。

先ず知っておきたいのは、用途地域です。用途地域とは建築しても良い建物と建築してはならない建物を区分するものです。例えば第一種低層住居専用地域ならば、2階建ての住宅くらいしか建てることはできません。また、市街化調整区域には原則として開発を行えない地域ですのでその評価額は極端に低くなります。

このほかにも、独自の地域協定などがある場合がありますので、役所の人と直接話して確認します。

次に法務局です。法務局では、その対象となる土地や建物が誰のものなのか、抵当権はついているのかなど法的な所有者を確認することができます。悪質な詐欺に引っかからないためにも自分で確認する必要があるでしょう。

おそらく、不動産業者に確認すれば大体のことは教えてくれると思いますが、非常に大きな買い物ですのでできればご自身で確認されることをお勧めします。

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