2016年02月 - 中央区の税理士による起業開業を応援するブログ
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不動産投資における利回り

不動産投資における利回りには、表面利回りと実質利回りがあります。この2つの利回りや、そのほかの要素について学ぶことによって、より精度の高い不動産投資成果の予想を立てることができます。

まず、表面利回りですが、これはマイソクや投資物件検索サイトに表示されているものです。以下の式によって計算されています。

表面利回り(%)=家賃収入÷物件価格×100

例えば、毎年の家賃収入が500万円、販売価格が7000万円の物件ならば、500万円÷7000万円×100=約7.1%となります。このように表面利回りは簡単に算出できますが、細かい経費は織り込んでいませんので、表面利回りを真に受けて購入すると、実際とは大きく異なることがあります。

次に実質利回りですが、これは取得時の諸費用や税金、その他の諸費用を加味したかたちで計算されます。その計算式は以下のようになります。

実質利回り(%)=(年間収入-諸費用)÷(物件価格+購入時の諸費用)×100

例えば、年間の家賃収入が500万円、管理費等の諸経費が150万円、物件価格が7000万円、購入時の諸経費が500万円ならば、実質利回りは(500万円-150万円)÷(7000万円+500万円)=約4.7%となります。

このように、表面利回りよりも実質利回りの方が実際に近い利回りを見積もることができます。しかし、実質利回りを計算したからといっても安心はできません。なぜなら、不動産投資は長期投資であるため、現時点では予想できない要素があるためです。

たとえば、中古物件を購入した場合には予想外の修繕費がかかったりします。築年数や構造によっても修繕のリスクは変動します。また、空き室が生じたり、賃貸料の下落のリスクもあります。不動産は魅力的な投資対象の一つではありますが、様々な経費を織り込む必要があるのです。

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建築士の立場から見た賃貸用不動産選び

私は、税理士になる前は住宅メーカーで建築士として働いていました。今でも、住宅の建築現場をみると構造や設備など様々なところに興味があり、見入ってしまいます。

というわけで、今回は建築士の視点から賃貸用住宅を選ぶならというテーマで書いてみたいと思います。

建築士が住宅を見る際には、数々のチェック項目があります。まず、現場に行って目視で確認し、役所で調査を行うのです。

現場では、敷地の大きさを計り、形状や現状、隣地との境界接道距離、前面道路の幅員、となりの窓の位置などを調べます。建物については、構造や間取り管理状況、壁や屋根の状況、基礎のクラックや地盤沈下の有無まで細かく調べます。

住宅の中に入れるならば、床下や屋根裏もチェックの対象になります。シロアリや雨漏りのあとなど重大な欠陥がないか調べます。

近隣の環境も重要な要素です。最寄りの駅までの距離、住環境はどうか、買い物は便利か、病院、公共施設は近いか、日照、通風、交通騒音、悪臭など、できれば昼と夜にわけて環境を調査します。

インフラ環境も一通りチェックする必要があるでしょう。電気、ガス(都市ガスかプロパンか)、上下水道(下水道が整備されていない地域は多いです。)

現場でのチェックはこのくらいでしょうか。次に役所を回ります。

役所では、都市計画課という課がありますので、そこで情報を集めます。

先ず知っておきたいのは、用途地域です。用途地域とは建築しても良い建物と建築してはならない建物を区分するものです。例えば第一種低層住居専用地域ならば、2階建ての住宅くらいしか建てることはできません。また、市街化調整区域には原則として開発を行えない地域ですのでその評価額は極端に低くなります。

このほかにも、独自の地域協定などがある場合がありますので、役所の人と直接話して確認します。

次に法務局です。法務局では、その対象となる土地や建物が誰のものなのか、抵当権はついているのかなど法的な所有者を確認することができます。悪質な詐欺に引っかからないためにも自分で確認する必要があるでしょう。

おそらく、不動産業者に確認すれば大体のことは教えてくれると思いますが、非常に大きな買い物ですのでできればご自身で確認されることをお勧めします。

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不動産投資のリスク

不動産投資をはじめるのに、特別な専門知識は要りませんが、最低限これだけは抑えておきたいという知識はあります。今回はそんな不動産投資の基本の中でもリスクについて考えてみようと思います。

前回も書きましたが、不動産投資とは賃貸用不動産を購入してその賃貸料を得ることによって利回りを狙う事業です。そのために、一番重要となってくるのが物件選びです。

株などの投資でも同じですが、タイミングや銘柄選びを失敗すると、取り返しのつかないことになります。株と不動産が違うのは不動産の方が比較的、値が安定しているというところでしょうか。

とはいっても、リスクはあります。不動産投資における主なリスクには次のようなものです。

・空室リスク
・滞納リスク
・金利上昇リスク
・災害リスク
・事故リスク

この中で、災害リスクや事故リスクはかなりイレギュラーなものですが、上の3つのリスクについては、日常的に発生するものと考えておいた方が良いでしょう。これらが起こることによって被る具体的な被害はキャッシュフローの悪化です。

不動産投資は借金を前提としていますので、この借金の元本と金利が月々の賃貸料で払えなくなったときにはかなりまずい状況といえるでしょう。足りない部分は自分の貯金や給与から出さなくてはなりませんので、早急に手を打つ必要が出てきます。

空室リスクに対しては、予防策として空室の少ないエリアの物件を購入することや、外見的、内面的に魅力のある物件、そのエリアの需要にマッチした間取りの物件を購入することが重要です。また、間取りや内部の造作はリフォームをすることによって大きく変えることができるので、それを前提に安く購入できる物件を選ぶのも一つの考えです。

滞納リスクに関しては、予防策として入居者の正確な情報を取得して、連帯保証人や収入、職業について精査することが必要です。督促を行うのは管理会社ですので、そのような対応もきちんとしてくれる管理会社を選ぶことが重要となってきます。

金利上昇リスクにつきましては、なるべく長期固定金利で返済することをお勧めいたします。国の金融緩和政策によって変動金利はこの先、急激に上昇する可能性も捨てることはできません。確実な投資を行うためには、できるかぎりリスクを少なくしておいた方がよいのです。

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事業を投資と考えると大きく発展することができます。

多くの経営者の方は、事業を自分が率先して働いて大きくしていくものだと思っているのではないでしょうか。

もちろん、それは正しい考え方です。経営者がその事業に精通していれば成功の確率が大きいですし、自分が頑張ることによって社員もついてくることでしょう。

しかし、一方でその事業についてあまり精通していなくても事業を大きくしていける経営者の方がいます。それは事業を投資と考えている方です。

わかり易く例えるなら、不動産投資が代表的なものです。不動産投資は、賃貸用の不動産を購入してその賃貸料収入を得るという事業ではありますが、一般的に不動産投資と呼ばれています。

なぜなら、不動産を購入して集金や管理などの労働を管理会社に任せておけば、ほとんど労働をしなくても賃貸料収入を得ることができるからです。つまり、投資額に対して毎月のように配当を得られる状態になるのです。

そのような理由から不動産賃貸業は、サラリーマンでも副業としてチャレンジしやすい投資となっています。

このように、一般的な事業も捉え方によっては投資と考えることができます。経営者はお金を生み出す仕組みを作るだけで、軌道に乗ればまた、新たな事業にチャレンジしていくというサイクルができてくるのです。

才覚のある経営者の方ならば、自分の想像以上に事業を大きく発展させることができるでしょう。

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税理士業界のデフレスパイラル

過度な価格競争による市場の縮小をデフレスパイラスと言いますが。

この現象は税理士業界でも起こっています。サービスの差別化ができない税理士は価格で競争するしかなく、新規のお客様を取るために他の事務所と価格競争に巻き込まれてしまうのです。

そのため、独立したばかりの若い税理士は営業に苦戦を強いられることが多くあります。

私も、独立したばかりの時には少しでもお客様を獲得するために、安い金額で顧問を引き受けたり、税理士紹介のサービスを利用したりすることがありました。

しかし、それでは仕事が忙しくなるばかりで、折角お客様になっていただいた方にしわ寄せがいってしまい、満足して頂けるようなサービスの提供とは程遠いものとなってしまいます。

税理士の仕事はいかに、一人ひとりのお客様のことを考えて気付いてあげることができるかが、お客様の満足につながります。

たとえば、お客様と常日頃の会話の中で、大きな投資を考えているようならば、補助金のこと、融資の事、消費税の事、租税特別措置法のことなどアドバイスできるところはたくさんあるはずです。

ところが、安い金額で頼んで普段から税理士と話もできないような状況では税理士はお客様の内情を知りえませんし、お客様も多くの事を税理士に期待できません。

デフレスパイラルを脱するためには多くの税理士が自分の提供するサービスが相当の金額を払うだけの価値のあるものだとアピールする必要があります。

税理士は、お客様の見えないところで苦心していることが多いのですが、それをなんとかお客様に解ってもらえるように仕事をしていけば、お互いに納得のいく金額で仕事をすることができるようになるのではないでしょうか。

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