5棟10室?不動産所得の事業的規模とは - 中央区の税理士による起業開業を応援するブログ
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5棟10室?不動産所得の事業的規模とは

個人の方がマンションやアパートを購入して、家賃収入を得た場合には確定申告が必要となります。

このとき、その購入したマンションやアパートが5棟以上、または10室以上である場合にはその不動産収入は事業的規模とみなされて、青色申告の特典である65万円の控除を利用することができます。

しかし、5棟10室未満の場合には形式的に事業的規模とはみなされず、65万円の控除は利用できずに10万円の控除のみとなります。しかも、そのマンションやアパートを取り壊した際の損失は家事上の損失となり経費にすることもできません。

この不動産所得の事業的規模を判定する形式基準は、所得税基本通達26-9(建物の貸付けが事業として行われているかどうかの判定)において貸し付けている建物の件数という形式基準(いわゆる「5 棟10 室基準」)として示されています。

ただ、所得税基本通達26-9では、(建物の貸付けが不動産所得を生ずべき事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定すべきである)とも示されており、一般的な判断によって事業的規模かどうかを判断されるべきであるとも解することができます。

事業的規模を判断するのに形式基準を設けることは、税務行政を行う上で必要なことかもしれませんが、この所得税法基本通達26-9が設けられたのは昭和45年とかなりの時間が経過していることや、事業的規模の判断にあいまいさが残っていることによって、納税者の誤解を招く恐れがあることは確かです。

税理士としての立場からは、お客様に対して5棟10室の形式基準をクリアしていなければ65万円の控除の利用をお勧めすることはありませんが、もしも9室所有の方からおおむね10室だから65万円控除を利用して下さいといわれればそうするかもしれません。

おそらく、税務署の判断も分かれるところではないでしょうか。その担当者や税務署の考え方、事業者側の説明によって現場での判断が行われるものと思われます。

もしも、頭の固い、いや厳格な担当官ならば通達を楯に押し通してくると思いますし、納税者側の説明によっては事業的規模と認められる場合もあるのではないでしょうか。

不動産の事業判断につきましては、裁判例から「営利性・有償性の有無、継続性・反復性の有無、自己の危険と計算における企業遂行性の有無、その取引に費やした精神的肉体的労力の程度、人的・物的設備の有無、その取引の目的、その者の職歴・社会的地位・生活状況などの諸点を総合して社会通念上事業といい得るか否か」によって判断すべきとされていますので、迷ったときの一つの判断基準にはなると思います。

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